Долгосрочная аренда жилья в Испании: 2,4 миллиона договоров и 300 городов, где цену устанавливает не хозяин

Про сдачу жилья в Испании обычно думают в туристическом ключе: посуточно, через площадки, с высокой ставкой в сезон. Мы уже разбирали, почему это предложение сокращается.

Долгосрочная аренда — соседний рынок с принципиально другими правилами. Здесь нет сезонности и нет уборки между гостями, зато есть то, чего нет в туристической: государство публикует справочную цену, и в части страны она обязательна.

Материал носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией. Все цифры — из официальных публикаций, ссылки на каждую в конце.

Рынок, который считают по налогам

Министерство жилищного строительства ведёт государственную систему справочных цен аренды — SERPAVI. Это публичная база договоров аренды, построенная на налоговых данных.

По обновлению от 11 апреля 2025 года база охватывает:

• 2 110 822 договора в многоквартирных домах
• 273 751 договор в индивидуальных домах

Вместе — свыше 2,3 миллиона договоров, на 4,9% больше, чем годом раньше. Тогда же в систему впервые вошла Наварра.

Обратите внимание на природу цифры. Это не объявления на порталах и не оценки агентств, а договоры, задекларированные налоговой. Рост на 4,9% означает, что договоров стало больше — при том что предложение на сайтах, по наблюдению самого министерства, выглядит меньшим.

Где цену ограничивают

Механизм ограничения задан законом 12/2023 о праве на жильё: автономное сообщество может объявить муниципалитет зоной напряжённого рынка жилья, и тогда цена нового договора привязывается к справочному индексу и к цене предыдущего договора.

По состоянию на конец июля 2025 года:

• зонами напряжённого рынка объявлено 300 муниципалитетов
• в четырёх автономных сообществах: Каталонии, Стране Басков, Наварре и Галисии
• в этих зонах живут более 8,33 миллиона человек

В том же квартале в список вошли двадцать один муниципалитет Наварры, Сан-Себастьян — первая столица провинции в Стране Басков, Галдакао и Ла-Корунья.

Что показал первый год в Каталонии

Каталония ввела зоны раньше других, и министерство приводит данные каталонского института земли за первый год применения:

• цены договоров в напряжённых зонах снизились на 4,9%
• в самой Барселоне — на 8,9%

Министерство отмечает и побочный эффект: исчезли стимулы расторгать договор ради нового по более высокой цене, поэтому оборот квартир снизился и на порталах их видно меньше. При этом число действующих договоров не сократилось — это видно по декларациям в налоговую.

Отдельная деталь для владельца: в напряжённых зонах предусмотрен налоговый вычет — по описанию министерства, до 90% полученного дохода от аренды, если арендодатель снижает плату на 5%.

Чем это отличается от туристической аренды

Три различия, которые определяют выбор.

Цена. В туристической аренде хозяин ставит ставку сам. В долгосрочной, если объект в напряжённой зоне, потолок задан индексом и предыдущим договором.

Оборот. Туристическая аренда — это поток гостей и постоянная операционная работа. Долгосрочная — один договор на годы, но и выйти из него сложнее.

Регулирование движется в разные стороны. Туристическую аренду ограничивают муниципалитеты через лицензии; долгосрочную — государство и регионы через цену. Общее у них одно: правила меняются, и решение принимается по состоянию норм на конкретную дату.

Что из этого следует

Справочная цена публична, и это работает в обе стороны. Прежде чем покупать объект под сдачу, ставку по конкретному адресу можно посмотреть в государственной системе, а не выяснять по объявлениям.

Зон становится больше. 300 муниципалитетов — это состояние на июль 2025 года, и список пополняется поквартально. Объект, купленный вне зоны, может оказаться в ней позже.

География ограничений пока узкая. Четыре сообщества из семнадцати. Большая часть страны живёт без потолка цен — но и без гарантии, что так останется.

Рынок растёт по числу договоров. Плюс 4,9% за год по налоговым данным. Спрос на долгосрочную аренду есть, и он документирован.

Чего эта статья не заменяет

Будем точны в том, чего мы не проверяли и о чём здесь сознательно не написано.

Конкретных ставок здесь нет. Справочный индекс считается индивидуально по адресу, площади, году постройки и другим характеристикам. Никакой средней цены по стране мы не приводим: она не имела бы смысла.

Условия налогового вычета мы не разбирали. Приведена формулировка министерства; конкретные основания, ставки и порядок применения вычетов устанавливаются налоговым законодательством и требуют отдельной проверки.

Порядок объявления зоны и её последствия для действующих договоров. Что происходит с уже заключённым договором при объявлении зоны — вопрос правовой, и мы его не рассматривали.

Права и обязанности сторон по договору аренды. Сроки, продление, залог, основания расторжения регулируются законом об аренде городской недвижимости и здесь не разбираются.

Региональные и муниципальные надстройки. Помимо государственной рамки, сообщества и города вводят собственные требования к сдаче жилья.

Источники

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Министерство жилищного строительства и городской повестки

• Actualizados los datos anuales de más de 2 millones de arrendamientos de vivienda — публикация от 11 апреля 2025 года. Отсюда: 2 110 822 договора в многоквартирных домах и 273 751 в индивидуальных, общая цифра свыше 2,3 миллиона и рост на 4,9% за год; первое включение Наварры; природа базы как выборки по налоговым данным.
• 8,33 millones de personas viven en zonas de mercado tensionado para el alquiler en España — публикация от 29 июля 2025 года. Отсюда: 300 объявленных муниципалитетов в четырёх автономных сообществах — Каталонии, Стране Басков, Наварре и Галисии; более 8,33 миллиона человек в таких зонах; перечень муниципалитетов, добавленных в том квартале; данные каталонского института о снижении цен на 4,9% в напряжённых зонах и на 8,9% в Барселоне; наблюдение о снижении оборота при сохранении числа действующих договоров; описание налогового вычета до 90% при снижении платы на 5%.
• Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda — раздел министерства о системе справочных цен и её методологии.
• Índice de alquiler de vivienda — сам сервис для расчёта диапазона справочной цены по конкретному адресу.

Boletín Oficial del Estado — официальный вестник государства

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda — Отсюда: механизм объявления зон напряжённого рынка жилья.
• Resolución de 8 de abril de 2025 por la que se actualiza el sistema de índices de precios de referencia — акт, которым обновляется справочный индекс для целей статьи 17.7 закона об аренде городской недвижимости.

Актуальность данных

База договоров аренды — обновление от 11 апреля 2025 года. Перечень зон напряжённого рынка и число проживающих в них — на конец июля 2025 года; список пополняется поквартально, и его следует проверять на дату решения. Данные по Каталонии относятся к первому году применения зон.