Туристическая аренда в Испании: почему предложение сокращается второй год подряд

Купить квартиру у моря и сдавать её туристам — самый популярный сценарий из всех, что рассматривают, приезжая в Испанию. Он понятен, не требует управляющей команды и на бумаге выглядит безупречно: поток туристов рекордный, ставки высокие, спрос круглогодичный на побережье.

Официальная статистика говорит другое. Предложение туристического жилья на платформах сокращается второй год подряд, и это не рыночная случайность, а прямой результат двух норм, вступивших в силу в 2025 году.

Разберём, что именно произошло, насколько это серьёзно и что цифры говорят тому, кто рассматривает вход сейчас.

Текст написан для владельца. Предполагается, что уборкой, заселением и перепиской с гостями заниматься лично вы не будете: это либо управляющая компания, либо нанятые люди.

Материал носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией. Все цифры — из официальных публикаций, ссылки в конце.

Масштаб ниши

Статистический институт измеряет предложение методом веб-скрейпинга: программа собирает объявления с трёх крупнейших платформ бронирования. Это экспериментальная статистика, и она показывает не количество лицензий, а именно то, что реально выставлено на продажу гостю.

На май 2026 года:

• 341 001 объект туристического жилья на платформах
• 1 714 702 спальных места
• в среднем 5 мест на объект

Ниша огромна — и именно поэтому она попала под регулирование.

Перелом: рынок сжимается второй год подряд

Вот как менялось предложение по годам. Каждая строка — сравнение с тем же месяцем годом ранее:

• август 2022 — плюс 1,5%
• февраль 2023 — плюс 6,7%
• август 2023 — плюс 9,3%
• февраль 2024 — плюс 15,2%
• август 2024 — плюс 18,5%
• ноябрь 2025 — минус 12,4%
• май 2026 — минус 10,7%

Пик пришёлся на август 2024 года: 403 267 объектов. К маю 2026 их 341 001. Разница — более 62 тысяч объектов, ушедших с платформ.

Разворот резкий: рынок, росший двузначными темпами, за год перешёл к двузначному падению.

Одна оговорка, которую стоит сделать самому

Министерство жилья в своём сообщении подчёркивает, что между маем и ноябрём 2025 года предложение сократилось более чем на 52 000 объектов. Цифра верная, но сравнивать май с ноябрём некорректно: в этой серии ноябрьские замеры всегда ниже майских и августовских — это низкий сезон.

Проверить легко по самой серии: август 2024 дал 403 267, ноябрь 2024 — уже 376 463. Май 2025 — 381 837, ноябрь 2025 — 329 764. А от ноября 2025 к маю 2026 предложение снова выросло на 11 237 объектов, то есть на 3,4%.

Поэтому корректное сравнение — год к году по одному и тому же месяцу. И оно подтверждает: спад настоящий и продолжается два замера подряд, минус 12,4% и затем минус 10,7%. Но рынок не схлопывается, он сжимается — с сезонными отскоками внутри.

Это важная разница для того, кто считает деньги. Схлопывание означало бы уход конкурентов и рост ставок для оставшихся. Сжатие при сохранении сезонности означает другое: часть предложения уходит, но давление никуда не девается.

Что именно сломало модель

Причин две, обе — нормы, вступившие в силу в 2025 году.

Единый реестр аренды

Королевский декрет 1312/2024 создал Единый реестр аренды и Единое цифровое окно. Норма приводит испанское законодательство в соответствие с регламентом Евросоюза 2024/1028.

Механизм простой и жёсткий: чтобы выставить объект на платформе, нужен регистрационный номер. Платформы обязаны публиковать этот номер в каждом объявлении, и без него размещение невозможно.

Декрет вступил в силу 2 января 2025 года, а с 1 июля 2025 года получение номера стало обязательным. Именно на этот период приходится основное сокращение предложения.

Соседи получили право вето

С 3 апреля 2025 года действует реформа Закона о горизонтальной собственности. Теперь размещение нового туристического жилья требует прямого согласия сообщества собственников дома.

Ключевая деталь — порог голосования. Решение, которым одобряется, ограничивается, обусловливается или запрещается туристическая аренда, принимается тремя пятыми собственников, представляющими три пятых долей участия.

До реформы, чтобы запретить туристическую деятельность через изменение устава дома, требовалось единогласие — то есть практически недостижимое условие. Теперь достаточно квалифицированного большинства. Именно это министерство называет «правом вето соседей».

Обратной силы решения не имеют: уже действующие объекты они не закрывают. Но новый вход в дом, где соседи против, стал невозможен.

Мадридская аномалия: 10 объявлений из 100

Самая показательная цифра во всём материале — из сообщения министерства.

В Мадриде на платформах предлагалось 12 637 объектов туристического жилья. В государственном реестре при этом значилось активными 1 283.

Остальные запрошенные коды относятся к сезонной аренде, что доводит общее число до 17 635. Но по туристической категории соотношение именно такое: примерно каждый десятый объект из выставленных имеет то, что положено.

Министерство трактует это прямо: значительная часть жилья предлагается как туристическое, не имея муниципальных лицензий.

Для того, кто рассматривает покупку, это самая важная строка всей статьи. Рыночные цены на такие объекты, доходность, о которой рассказывают продавцы, окупаемость в презентациях — всё это в значительной мере сформировано предложением, работающим без разрешений. И именно по нему сейчас идёт административное давление.

Сколько это зарабатывает

Отдельно статистический институт ведёт обследование туристических апартаментов — уже зарегистрированной, легальной категории. Данные за июнь 2026 года:

• ночёвок — 7 293 285, это на 3,6% меньше, чем годом ранее
• заполняемость по местам — 41,11%
• средняя продолжительность пребывания — 4,24 дня, минус 8,7% за год
• индекс цен — плюс 3,96% за год

Теперь сопоставьте с гостиницами за тот же июнь 2026 года: заполняемость по номерам 65,6%, средняя цена проданного номера 137,1 евро, доход на доступный номер 101,6 евро, а ночёвки снизились лишь на 0,9%.

Показатели считаются по разным базам — у отелей по номерам, у апартаментов по местам, — поэтому напрямую проценты не сравниваются. Но направление видно отчётливо: у апартаментов ночёвки падают вчетверо быстрее, а пребывание сокращается почти на девять процентов.

Гость стал приезжать на меньший срок. Для этого бизнеса такое хуже, чем падение загрузки: короткие заезды означают больше уборок, больше заселений и больше операционной работы на ту же выручку.

География: три региона держат больше половины

Распределение объектов на май 2026 года:

• Андалусия — 90 649 (26,6%)
• Каталония — 51 305 (15,0%)
• Валенсия — 51 268 (15,0%)
• Канары — 48 356 (14,2%)
• Балеары — 21 304 (6,2%)
• Галисия — 17 361 (5,1%)
• Мадрид — 13 431 (3,9%)

Три крупнейших региона держат 56,7% всего предложения страны.

Это означает, что конкурентная среда определяется локально, а не национальной статистикой. В Андалусии вы конкурируете с девяноста тысячами объектов; в Мадриде — с тринадцатью, но там же самая жёсткая ситуация с лицензиями.

Трезво о рисках

• Регулирование не закончилось. Министерство прямо анонсирует новый декрет-закон с регуляторными и налоговыми мерами по рынкам временной аренды. То есть правила ещё будут меняться, и в известную сторону.
• Покупка без действующего разрешения. Объект, выставленный сегодня, не обязательно имеет лицензию. В Мадриде такова ситуация примерно у девяти объектов из десяти.
• Согласие соседей. Новый вход в многоквартирный дом требует трёх пятых голосов. Это не формальность и не покупается вместе с квартирой.
• Гость стал приезжать короче. Минус 8,7% к длительности пребывания за год — прямой рост операционной нагрузки.
• Сжатие не равно освобождению рынка. Предложение падает год к году, но сезонно отскакивает. Рассчитывать на уход конкурентов не стоит.
• Заявленная цель политики — не поддержать нишу, а сократить её. Министерство формулирует задачу прямо: перевести жильё из туристической аренды в жилую по доступным ценам.

Что из этого следует

Это единственная из рассмотренных ниш, где государство ставит целью не рост, а сокращение. В строительстве власти наращивают предложение, в перевозках публикуют себестоимость, чтобы рынок работал честнее. Здесь — сознательно уменьшают количество участников.

Отсюда практический вывод: экономика такого объекта определяется не расположением и не ремонтом, а наличием разрешения и позицией соседей. Это два фактора, которые нельзя добавить после покупки, и оба не отражаются в цене объявления.

Если рассматривать вход сейчас, ключевой вопрос смещается с «сколько это приносит» на «есть ли у объекта действующий регистрационный номер и что записано в решениях сообщества собственников». Доходность считается уже после этого — и только по тем объектам, которые проходят обе проверки.

Отдельно стоит заметить: та же статистика объясняет, почему гостиничный сегмент выглядит устойчивее. Барьер входа, который в туристической аренде почти отсутствовал, сейчас выстраивается административно — и выстраивается он позади тех, кто уже внутри.

Источники

Все цифры и нормы взяты из перечисленных официальных публикаций. Названия приведены в оригинале, слово в слово. Против каждой указано, что именно использовано.

Instituto Nacional de Estadística — Национальный институт статистики

• Medición del número de viviendas turísticas en España y su capacidad — estadística experimental — методика: измерение предложения веб-скрейпингом с трёх крупнейших платформ.
• Viviendas turísticas, plazas y plazas por vivienda turística. Total nacional, comunidades autónomas y provincias — Отсюда: вся серия по годам, 341 001 объект и 1 714 702 места на май 2026, пик 403 267 в августе 2024, сезонные значения ноября и мая, распределение по автономным сообществам.
• Apartamentos turísticos: encuesta de ocupación e índice de precios — Отсюда: 7 293 285 ночёвок в июне 2026 и падение на 3,6%, заполняемость по местам 41,11%, средняя продолжительность 4,24 дня и минус 8,7%, рост индекса цен на 3,96%.
• Coyuntura Turística Hotelera (EOH/IPH/IRSH). Junio 2026. Datos provisionales — Отсюда: гостиничные показатели для сопоставления — заполняемость 65,6%, цена номера 137,1 евро, доход на доступный номер 101,6 евро, снижение ночёвок на 0,9%.

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Министерство жилья и городской повестки

• El número de viviendas turísticas registra su mayor caída de la serie histórica — сообщение от 9 февраля 2026. Отсюда: 329 764 объекта в ноябре 2025 и падение на 12,4%, сокращение на 52 000 между маем и ноябрём, мадридские 12 637 против 1 283 активных кодов и 17 635 с учётом сезонной аренды, анонс нового декрета-закона.
• Las comunidades de vecinos tendrán la última palabra sobre los pisos turísticos — сообщение от 1 апреля 2025. Отсюда: вступление реформы в силу 3 апреля 2025 и требование прямого согласия сообщества собственников.
• Ventanilla Única Digital — alquiler de alojamientos de corta duración — Отсюда: порядок работы единого цифрового окна и обязательность регистрационного номера.

Boletín Oficial del Estado — официальный вестник государства

• Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos — Отсюда: создание реестра и цифрового окна, соответствие регламенту Евросоюза 2024/1028, вступление в силу 2 января 2025 и обязательность регистрационного номера с 1 июля 2025, обязанность платформ публиковать номер в объявлении.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal — texto consolidado — Отсюда: порог в три пятых собственников, представляющих три пятых долей участия, для решения об одобрении, ограничении или запрете туристической аренды, и отсутствие обратной силы у таких решений.

Актуальность данных

Материал опирается на самые свежие официальные публикации на момент написания: предложение туристического жилья — май 2026 года, обследование туристических апартаментов и гостиничная конъюнктура — июнь 2026 года, сообщение министерства о сокращении предложения — февраль 2026 года, нормы — по состоянию после вступления в силу Королевского декрета 1312/2024 и реформы Закона о горизонтальной собственности.