Строительство в Испании: сколько строят, сколько это приносит и с кем придётся конкурировать

Строительный сектор в Испании сегодня обсуждают в двух совершенно разных тональностях. Одни говорят о дефиците жилья и рекордных ценах, другие — о том, что после 2008 года в эту нишу заходят только те, кто не читал историю. Обе версии опираются на эмоции чаще, чем на данные.

Ниже — разбор по первоисточникам: Национальный институт статистики (INE), Министерство жилья и городской повестки (MIVAU), Банк Испании. Никаких оценок рынка от агентств недвижимости и никаких прогнозов «экспертов». Только то, что опубликовано официально, с указанием периода, к которому относится каждая цифра. Полный список публикаций с оригинальными названиями и ссылками — в конце статьи.

Материал носит аналитический характер. Это не инвестиционная рекомендация: решения такого масштаба принимаются после проверки конкретного проекта, площадки и партнёра.

Что показывают цифры, если коротко

• Разрыв между числом новых домохозяйств и объёмом построенного жилья измеряется сотнями тысяч единиц и продолжает расти.
• Строят при этом больше, чем в любой год за последние 12–14 лет — но всё равно меньше, чем нужно.
• Сектор в 2024 году дал 205 млрд евро оборота при валовой операционной прибыли 24,2 млрд.
• Компаний в отрасли почти 390 тысяч, но фирм с 20 и более сотрудниками — менее девяти тысяч.
• Главное ограничение — не спрос и не деньги, а земля, рабочие руки и сроки согласований.

Спрос обгоняет предложение — это не мнение, а арифметика

Банк Испании считает разрыв между образованием новых домохозяйств и вводом нового жилья. За 2022 и 2023 годы накопленная разница составила около 375 тысяч единиц — регулятор называет это беспрецедентным для испанского рынка. На 2024–2025 годы к этому добавляется, по его же оценке, более 225 тысяч. Расчёт опубликован в четвёртой главе Годового отчёта Банка Испании за 2023 год.

Иначе говоря, новое жильё покрывает примерно 40% потенциального спроса от новых домохозяйств по стране в целом за период 2022–2025. И это средняя температура: на Канарских островах покрытие падает ниже 20%, в Каталонии, Валенсии и Мурсии держится в диапазоне 25–30%.

Цены реагируют предсказуемо. В первом квартале 2026 года индекс цен на жильё INE вырос на 12,9% за год, к предыдущему кварталу — на 3,5%.

Но внутри этой цифры прячется то, что важнее самой цифры:

• новое жильё — плюс 9,1% за год
• вторичное — плюс 13,5%

Вторичка дорожает заметно быстрее новостроек. Для покупателя это выглядит как деталь статистики. Для застройщика это ключевой параметр бизнес-модели: цена, по которой можно продать новую квартиру, растёт медленнее, чем рынок в целом, а земля и стройка дешеветь не собираются. Маржа зажата с двух сторон.

Сколько на самом деле строят

2024 год стал лучшим за более чем десятилетие. По годовому бюллетеню Наблюдательного совета по жилью и земле при Министерстве жилья:

• начато 136 187 домов — максимум за 14 лет
• завершено 100 980 домов — максимум за 12 лет
• коллегии технических архитекторов выдали 97 837 сертификатов об окончании работ

2025 год продолжил тренд. По бюллетеню за четвёртый квартал 2025 года, за этот квартал было начато 34 200 единиц свободного жилья — на 14,5% больше, чем годом ранее, и это лучший квартальный результат с 2008 года. За скользящий год с четвёртого квартала 2024 по третий квартал 2025 началось строительство 115 755 единиц свободного жилья и 23 179 единиц защищённого.

Занятость подтверждает картину лучше любых заявлений. В четвёртом квартале 2025 года в строительстве было занято 1 698 100 человек — на 5,1% больше, чем годом ранее. За год сектор принял 82 100 работников.

Отдельная история — реконструкция. Годовой рост жилищной реновации составил 11,7%, а бюджет разрешений на расширение и реформу жилья достиг в четвёртом квартале 2025 года 677,2 млн евро. Это максимум за всю историю наблюдений с 1991 года.

Рынок сделок при этом на многолетних максимумах: 200 441 сделка с жильём за квартал — лучший результат с 2007 года, 133 358 ипотек (+8,7%) — максимум за 15 лет, а доля сделок с ипотекой достигла 66,5%.

Деньги: сколько сектор реально зарабатывает

Структурная статистика предприятий INE за 2024 год даёт масштаб отрасли без домыслов:

• оборот — 205 204 млн евро
• добавленная стоимость — 66 024 млн евро
• валовая операционная прибыль — 24 153 млн евро
• производительность — 49 513 евро добавленной стоимости на занятого

Если соотнести операционную прибыль с оборотом, получится около 11,8%. Это не чистая рентабельность инвестора и не доходность конкретного проекта — это средняя валовая операционная маржа по всей отрасли, включая субподряд, монтаж и мелкий ремонт. Но как ориентир порядка величин она полезна: строительство в Испании — не сверхмаржинальный бизнес, а бизнес объёма и оборачиваемости.

Где именно образуется оборот:

• строительство зданий — 30,3%
• девелопмент недвижимости — 19,6%
• электрика, сантехника и прочие инженерные работы — 19,1%

География концентрирована сильнее, чем можно ожидать от страны с 17 автономиями. На Мадрид приходится 25,0% оборота сектора, на Каталонию — 16,3%, на Андалусию — 13,5%. Больше половины отраслевых денег — в трёх регионах.

Конкуренция: рынок раздроблен, но сильных игроков мало

Здесь официальная статистика даёт самый неожиданный срез. По Центральному реестру предприятий INE на 1 января 2025 года в строительстве работало 389 146 компаний — 11,8% всех активных предприятий Испании.

Казалось бы, конкуренция чудовищная. Но вот распределение по числу наёмных работников:

• без наёмных работников — 207 743
• 1–2 работника — 108 243
• 3–5 работников — 35 474
• 6–9 работников — 16 409
• 10–19 работников — 12 388
• 20 и более — 8 889

Больше 81% компаний отрасли имеют двух наёмных работников или меньше. Фирм с двадцатью и более сотрудниками на всю Испанию — 8 889, то есть 2,3% сектора. Дополняет картину то, что 198 321 предприятие в строительстве — это физические лица, самозанятые, и мужчины среди них составляют 97,1%.

Вывод из этого распределения важнее самих чисел. Конкуренция за мелкий подряд — бригадный, ремонтный, монтажный — предельно жёсткая: там сотни тысяч участников, вход стоит копейки, и демпинг неизбежен. А вот конкуренция за способность вести настоящий девелоперский проект — купить землю, провести согласования, организовать подрядчиков, довести объект до сдачи — гораздо тоньше, чем можно судить по общему числу компаний.

Отрасль при этом активно растёт числом игроков. В 2024 году «строительство зданий» дало прирост в 6 889 компаний нетто — второй показатель среди всех отраслей экономики (29 432 открылось, 22 543 закрылось). На первом месте — операции с недвижимостью, плюс 6 931. Деньги в нишу заходят, и это тоже часть конкурентной картины.

Что мешает строить больше

Это, пожалуй, самый содержательный раздел для того, кто рассматривает вход. Банк Испании в Годовом отчёте за 2025 год прямо перечисляет ограничения предложения: нехватка готовой к застройке земли, дефицит рабочих рук, рост издержек производства и недостаток инвестиций в приобретение и подготовку новой городской земли.

По опросу деловой активности Банка Испании, 55% строительных компаний в третьем квартале 2024 года заявляли, что нехватка рабочей силы влияет на их операции. Больше половины отрасли не может нанять людей — при том, что за год отрасль всё же приняла 82 тысячи человек.

Регулятор отмечает и земельный эффект: цены на недвижимость — и покупки, и аренды — росли сильнее в тех муниципалитетах, где меньше относительная доступность земли под застройку. Среди рекомендуемых мер политики Банк Испании называет улучшение административных процессов, связанных с землепользованием и градостроительством.

Эти барьеры работают в обе стороны. Они ограничивают того, кто уже внутри, — но они же не дают рынку наполниться новыми участниками мгновенно. Компания, у которой есть земельный банк, отлаженные отношения с подрядчиками и люди, защищена не патентом, а именно этим дефицитом.

Куда двигается государство

Государственная политика — не фон, а фактор спроса, потому что часть денег в отрасль приходит именно оттуда.

Правительство готовит Государственный жилищный план на 2026–2030 годы с бюджетом 7 000 млн евро, из которых 40% направляются на увеличение защищённого жилья. Создана государственная жилищная структура Casa 47 для прямого девелопмента. Работает PERTE по индустриализации жилищного строительства — программа перевода отрасли на промышленные методы.

Результат уже виден в статистике. По декабрьской публикации правительства, за скользящий год до третьего квартала 2025 доля защищённого жилья составила 20% от объёма свободного — против 15,21% годом ранее. Завершено 14 317 защищённых жилищ, рост на 30,1% за год, после роста на 26,5% в 2024-м.

Для инвестора это двойственный сигнал. С одной стороны — предсказуемый платёжеспособный заказчик и европейское финансирование. С другой — в защищённом жилье цена регулируется, и высокой маржи там по определению не будет.

Иностранный спрос — часть картины

Аудитория, которая читает этот текст, сама является частью этого спроса. Банк Испании в аналитическом документе о рынке жилой недвижимости фиксирует: покупки жилья иностранцами — как резидентами, так и нерезидентами — достигли исторического максимума в 2022 году, 134 тысячи объектов, и составили около 125 тысяч в 2023-м. Это 19,3% всех сделок против 7,1% в 2007 году.

Почти каждая пятая покупка жилья в Испании совершается иностранцем. За неполные двадцать лет доля выросла почти втрое.

Трезво о рисках

Ни одна из приведённых цифр не является обещанием. Что стоит держать в голове:

• Ножницы маржи. Новостройки дорожают на 9,1% в год, вторичка — на 13,5%. Издержки стройки и земли при этом растут. Модель «купил землю — построил — продал дорого» работает не автоматически.
• Длина цикла. От покупки участка до сдачи объекта проходят годы. Все приведённые данные описывают текущую фазу рынка, а не ту, в которой проект будет продаваться.
• Кадры как ценовой риск. Дефицит рабочих рук — это не только сорванные сроки, но и растущая стоимость труда в смете.
• Географическая концентрация. Три региона дают больше половины оборота. Вне их экономика проекта другая.
• Память 2008 года. Сектор уже проходил цикл, в котором объёмы строительства обрушились. Нынешние рекорды — это рекорды относительно провала, а не относительно пика.
• Регуляторная составляющая. Там, куда идут государственные деньги, цена ограничена административно.

Что из этого следует

Ниша в Испании выглядит не как «свободный рынок, куда все ломятся», и не как «перегретый пузырь». Она выглядит как рынок со структурным дефицитом предложения, который отрасль физически не успевает закрыть — и упирается при этом не в отсутствие спроса или капитала, а в землю, людей и сроки согласований.

Практический смысл этого простой: конкурентное преимущество здесь создаётся не идеей и не деньгами как таковыми. Оно создаётся доступом к площадкам, работающей организацией и способностью пройти административный путь. Именно эти ресурсы дефицитны — и именно они, судя по данным Банка Испании, останутся дефицитными в обозримой перспективе.

Отдельно стоит отметить сегмент реновации. Он показывает исторический максимум бюджетов разрешений, требует несопоставимо меньше капитала на входе, чем девелопмент с нуля, и не упирается в земельный вопрос.

Источники

Все цифры в статье взяты из перечисленных ниже публикаций. Названия приведены в оригинале, слово в слово, как они опубликованы издателем — по ним материал можно проверить построчно. Против каждой публикации указано, какие именно данные из неё взяты.

Instituto Nacional de Estadística — Национальный институт статистики

• Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2025. Primer trimestre 2026 — пресс-релиз от 8 июня 2026. Отсюда: рост цен на жильё 12,9% за год, новостройки 9,1%, вторичное жильё 13,5%, квартальный рост 3,5%.
• Estadística Estructural de Empresas: Sector Construcción. Año 2024 — пресс-релиз от 3 июня 2026. Отсюда: оборот 205 204 млн евро, добавленная стоимость 66 024 млн, валовая операционная прибыль 24 153 млн, производительность 49 513 евро на занятого, доли Мадрида, Каталонии и Андалусии, распределение оборота по видам работ.
• Directorio Central de Empresas (DIRCE). 1 de enero de 2025 — Отсюда: 389 146 строительных компаний и 11,8% от всех предприятий, разбивка по числу наёмных работников, 198 321 самозанятый и доля мужчин 97,1%, чистый прирост 6 889 компаний в строительстве зданий и 6 931 в операциях с недвижимостью.

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Министерство жилья и городской повестки

• El incremento de la construcción de vivienda alcanza en 2025 el mejor dato en un cuarto trimestre en 17 años — 4 мая 2026, бюллетень Наблюдательного совета по жилью и земле № 56 за четвёртый квартал 2025. Отсюда: 34 200 начатых единиц свободного жилья и рост 14,5%, занятость 1 698 100 человек и прирост 82 100, рост реновации 11,7% и бюджет разрешений 677,2 млн евро, 200 441 сделка, 133 358 ипотек и доля 66,5%.

Gobierno de España — правительство Испании, La Moncloa

• El 20% de las viviendas que se empezaron a construir en el último año son protegidas — 18 декабря 2025. Отсюда: 23 179 начатых защищённых и 115 755 свободных жилищ, доля 20% против 15,21% годом ранее, 14 317 завершённых защищённых и рост 30,1%, Государственный жилищный план 2026–2030 на 7 000 млн евро, Casa 47, PERTE по индустриализации жилья.
• La construcción de vivienda protegida y de vivienda de obra nueva alcanza sus mejores registros de los últimos años — 4 июля 2025, годовой бюллетень Наблюдательного совета по жилью и земле за 2024 год. Отсюда: 136 187 начатых и 100 980 завершённых домов в 2024 году, 97 837 сертификатов об окончании работ.

Banco de España — Банк Испании

• Informe Anual 2023, capítulo 4: El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad — Отсюда: накопленный разрыв около 375 тысяч единиц за 2022–2023 годы и более 225 тысяч за 2024–2025, покрытие спроса новым жильём около 40% по стране, менее 20% на Канарских островах и 25–30% в Каталонии, Валенсии и Мурсии.
• Informe Anual 2025 — опубликован 18 июня 2026, глава 3 посвящена жилью и рынку недвижимости. Отсюда: перечень ограничений предложения — нехватка готовой к застройке земли, дефицит рабочих рук, рост издержек и недостаток инвестиций в новую городскую землю; 55% строительных компаний в опросе деловой активности за третий квартал 2024 года; связь роста цен с доступностью земли под застройку; рекомендация по улучшению административных процессов.
• El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional — Andrés Lajer Baron, David López Rodríguez y Lucio San Juan. Documentos Ocasionales № 2433, 2024. Отсюда: покупки жилья иностранцами — 134 тысячи объектов в 2022 году, около 125 тысяч в 2023-м, доля 19,3% всех сделок против 7,1% в 2007 году.

Актуальность данных

Материал опирается на самые свежие официальные публикации на момент написания: индекс цен на жильё INE — первый квартал 2026 года, бюллетень Наблюдательного совета по жилью и земле — четвёртый квартал 2025 года, структурная статистика предприятий INE — 2024 год, реестр предприятий DIRCE — на 1 января 2025 года, годовой отчёт Банка Испании — 2025 год.